粵港澳大灣區(qū)來臨，怎么看深圳的寫字樓市場？

2019年2月18日，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式印發(fā)，這份兩萬七千多字的重磅文件，對粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略定位、發(fā)展目標(biāo)、空間布局等方面作了全面規(guī)劃，也標(biāo)志著“珠三角城市群”正式升級為“粵港澳大灣區(qū)”。

一個與紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)、東京大灣區(qū)并駕齊驅(qū)的世界級城市群，已經(jīng)呼之欲出。

粵港澳大灣區(qū)，以僅占全國0.6%的土地面積，以及4.9%的常住人口比例，創(chuàng)造了接近全國13%的經(jīng)濟(jì)總量。

粵港澳大灣區(qū)包含香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市，總面積5.6萬平方公里，2017年末總?cè)丝诩s7,000萬，是我國開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活動最強(qiáng)的區(qū)域之一。

其中，作為粵港澳大灣區(qū)四大中心城市（香港、廣州、深圳、澳門）之一的深圳，肩負(fù)著加快建設(shè)成現(xiàn)代化、國際化城市，成為具有世界影響力的創(chuàng)新創(chuàng)意之都的重?fù)?dān)。

新政策出臺，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)就業(yè)機(jī)會、人口增長、對產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)市場都會有一定程度的促進(jìn)作用。

從發(fā)展的角度看，在過去的2018年在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控下，深圳乃至全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了春夏秋冬。

房改20年，很多人把2018看作一個節(jié)點(diǎn)。相當(dāng)一部分的開發(fā)商正在進(jìn)行去地產(chǎn)化的轉(zhuǎn)型及布局，無論是如雨后春筍一般的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還是發(fā)展勢頭甚佳的商業(yè)地產(chǎn)。在2019年《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的政策下，對于深圳、廣州、香港乃至華南周邊地區(qū)而言都充滿著機(jī)遇。

一個世界級的灣區(qū)，必然會匹配一個充滿國際競爭力的房地產(chǎn)市場，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的正式發(fā)布，對于華南乃至全國地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)，以及未來粵港澳大灣區(qū)往世界級城市發(fā)展都是利好的。

作為具有全球影響力的國際科技創(chuàng)新中心、“一帶一路”建設(shè)的重要支撐、內(nèi)地與港澳深度合作示范區(qū)以及宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈的這些戰(zhàn)略定位，對于發(fā)展商、投資者及租戶升級轉(zhuǎn)型的商業(yè)地產(chǎn)市場都是利好的信息?！?br/>

隨著華南地區(qū)城市化發(fā)展的成熟，粵港澳大灣區(qū)港深廣城市的輻射作用影響下，辦公樓、城市綜合體、商務(wù)公寓等將在灣區(qū)各大小城市中占據(jù)著中心位置，更是關(guān)乎了上下游各個行業(yè)的升級和發(fā)展。

那么未來的辦公樓投資與租賃市場又將會以什么樣的發(fā)展趨勢前行呢？

深圳：互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)是大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大方向

在深圳什么產(chǎn)業(yè)可以做？

深圳的產(chǎn)業(yè)基本上是根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)升級來做的。最近也有聽到很多口號，像“互聯(lián)網(wǎng)＋”，可見相關(guān)行業(yè)都離不開互聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)的加固期，這個是深圳的情況。

至于商業(yè)方面，近年來也是互聯(lián)網(wǎng)在蓬勃發(fā)展。網(wǎng)購這幾年對于商業(yè)的沖擊，是一個很大的影響。近年來隨著網(wǎng)購的影響，輸送出來商品的質(zhì)量參差不齊。與此同時(shí)，也有很多行業(yè)在慢慢地回流到實(shí)體商業(yè)。

所以近年來深圳的商業(yè)，無論是租賃、人流、租金等，都有一定幅度的上升；所以，商業(yè)在規(guī)劃內(nèi)的大灣區(qū)，特別在深圳和廣州都有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

關(guān)于產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

產(chǎn)業(yè)分為地方性的產(chǎn)業(yè)還是開發(fā)商創(chuàng)造的產(chǎn)業(yè)，這兩者差異特別大；對于地方性產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)鞏固是合理的，開發(fā)商相對也比較容易處理。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，住宅開發(fā)的黃金期已過。在黃金10年樓市的升幅很大，中國一線城市的升幅甚至躍居全球前列；房價(jià)過高的升幅，特別是開發(fā)商，由單一住宅轉(zhuǎn)型為多元化商業(yè)模式，將是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是必然的趨勢。

舉個實(shí)例：深圳的IT產(chǎn)業(yè)，真正的爆炸期已經(jīng)過了，現(xiàn)在是鞏固、升級、換代的時(shí)代；如今，深圳IT行業(yè)在全世界名列前茅，深圳是不是能超過硅谷不敢肯定，但是能和硅谷并駕齊驅(qū)。

過去的2018年被稱為“樓市寒冬”，怎么看深圳的寫字樓市場？

在過去2018年房改政策的宏觀調(diào)控下，中美貿(mào)易戰(zhàn)對于市場的確是有一定程度的影響，深圳寫字樓的需求有所減少。

深圳寫字樓在2018年10月到12月，也就是最后一個季度，是過去15年以來首次負(fù)增長。

接下來，2019年寫字樓會有相當(dāng)大的新增供應(yīng)；直到2022年新增供應(yīng)將會達(dá)到現(xiàn)存量翻倍，所以預(yù)期寫字樓價(jià)格，到明年以后預(yù)計(jì)將會平穩(wěn)發(fā)展。

深圳更多的是中小企業(yè)、民營企業(yè)比較發(fā)達(dá)，深圳寫字樓供應(yīng)比較充足，粵港澳大灣區(qū)的落成，隨著世界500強(qiáng)、跨國公司、金融機(jī)構(gòu)的陸續(xù)入駐，深圳的寫字樓市場充滿生機(jī)。

在寫字樓的選擇方面，能有高租金回報(bào)率的前提還是地段，而地段取決于交通基建、以及是否容易招聘到人才等條件。

所以粵港澳大灣區(qū)中一線城市的核心地段通常會帶頭有一個升幅，因?yàn)樗鼈兊靥幵谧詈玫牡囟巍⒅行闹械闹行?。舉個簡單的例子：深圳福田、南山的中心區(qū)；這兩個地方租金第一個升、抗跌能力也最強(qiáng)。

深圳寫字樓的發(fā)展也伴意味著辦公室裝修設(shè)計(jì)的升級，每個企業(yè)都有自己獨(dú)特的文化內(nèi)涵，展現(xiàn)鮮明的企業(yè)文化的個性和特色，激勵這每一位員工走向成功。

深圳裝修公司尚泰裝飾也緊跟粵港澳大灣區(qū)發(fā)展潮流，在新一輪博弈中，從功能出發(fā)到空間劃分的合理性，企業(yè)整體形象的完美性，提高公司員工的工作效率，辦公環(huán)境給人的心理滿足感，客戶的需要和特點(diǎn)等；更全面的詮釋企業(yè)的魅力。